부동산 상담을 하다 보면 가장 자주 듣는 말이 있습니다.

“등기부등본 깨끗하던데요?”, “중개인이 알아서 챙겨주신다던데요?”

하지만 부동산 사고는 늘 ‘설마’ 하는 순간에 발생합니다.

많은 분들이 권리분석은 법원 경매에 참여할 때만 필요한 절차라고 오해하지만, 실제 권리분석은 매매·전월세 등 모든 부동산 거래의 기초 체력이며, 내 자산을 지키는 최후의 보루입니다.

이번 컬럼에서는 수십억 자산가도 실수하면 회복하기 어려운 권리분석의 핵심 원리와 실무 기준을 명확하게 짚어드립니다.

■ 권리분석의 핵심: ‘말소기준권리’를 찾아라

권리분석의 출발점이자 핵심은 단 하나, 바로 말소기준권리를 정확하게 찾는 것입니다.

등기부등본에는 저당권·압류·가등기 등 다양한 권리가 얽혀 있는 경우가 많습니다.

경매를 통해 매각될 때,
•    어떤 권리는 낙찰자가 인수해야 하는지,
•    어떤 권리는 소멸하는지

이를 가르는 절대 기준이 바로 말소기준권리입니다.
쉽게 말해, 등기부 속 복잡한 권리를 ‘어디까지 지워줄 것인가’를 결정하는 기준선입니다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 한정되어 있으며, 공통점은 모두 금전적 권리, 즉 ‘돈을 받기 위한 권리’라는 점입니다.

경매 배당을 통해 목적을 달성하면 소멸한다는 원리입니다.

● 말소기준권리가 될 수 있는 대표 권리(체크리스트)

1.    저당권·근저당권(은행 대출 등)
경매 사건의 80~90%에서 기준이 되는 가장 대표적 권리입니다.

2.    경매개시결정 기입등기
선순위 권리가 없다면 이 기입등기의 날짜가 말소기준이 됩니다.

3.    압류·가압류(채권 회수 목적)
세금 체납이나 개인 간 금전 문제로 설정된 경우입니다.

4.    선순위 전세권(배당요구 또는 경매신청을 한 경우 한정)
모든 전세권이 기준이 되지는 않습니다. ‘가장 먼저 설정된 전세권’이면서 ‘배당요구 또는 경매신청’이 있어야 합니다.

5.    담보가등기(금전채권 담보 목적)
순위 보전을 위한 일반 가등기가 아니라, 실질적으로 저당권 성격을 가진 담보가등기만 기준이 됩니다.

이들 중 등기일자가 가장 빠른 권리 하나가 말소기준권리입니다.

● 대원칙
•    말소기준보다 늦은(후순위) 권리 → 모두 소멸
•    말소기준보다 빠른(선순위) 권리 → 매수인이 인수

따라서 기준일 하루 차이로 수천만~수억원의 손실이 발생할 수 있습니다.

■ 임차인의 권리를 반드시 확인하라: ‘대항력’ 비교

건물 상태만 확인한다고 끝이 아닙니다.

실제 부동산 거래에서 더 무서운 권리는 그 건물에 살고 있는 사람의 권리, 즉 임차인의 ‘대항력’입니다.

대항력이란, 집주인이 바뀌어도 기존 임차인이 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.

1) 주택(아파트·빌라 등)의 대항력

주택임대차보호법 기준,
•    요건: 주택의 인도(입주) + 전입신고
•    대항력 발생 시점: 전입신고 다음 날 0시

따라서 임차인의 대항력 발생 시점과 말소기준권리의 날짜를 비교해야 합니다.
임차인의 대항력이 더 빠르면, 새 소유자는 보증금을 인수해야 합니다.

2) 상가건물의 대항력

상가건물 임대차보호법 기준,
•    요건: 상가 인도 + 사업자등록 신청
•    대항력 발생 시점: 사업자등록 신청 다음 날 0시

이 날짜가 저당권보다 빠르다면, 새 소유자는 임대차기간과 보증금 반환 의무를 떠안게 됩니다.

■ ‘돌다리도 두드려라’—권리분석은 선택이 아니라 필수다

부동산 거래는 적게는 수천만원, 많게는 수백억원이 오가는 일입니다.
“중개인이 괜찮다더라”, “등기부가 깨끗해 보인다”는 이유로 도장을 찍는 것은 내 전 재산을 위험에 노출하는 것입니다.

등기부 등본의 날짜 하루 차이로 누군가는 벼락부자가 되고, 누군가는 벼락거지가 됩니다.

따라서 다음 두 가지는 반드시 기억해야 합니다.
1.    말소기준권리를 정확하게 찾기
2.    임차인의 대항력 발생 시점과 비교하기

철저한 권리분석은 부동산 투자 성공의 기본이자 필수입니다.